Hace algunos años asistí a una feria inmobiliaria solo para profesionales que se celebraba en el complejo Excel, al Este de Londres, organizada por OPP (Overseas Property Professional), una entidad asentada en UK y especializada en el Sector de Segunda Residencia Internacional. En uno de los coloquios, un participante que se identificó como RICS ejerciendo su profesión en Marbella, expresó una de las opiniones más razonables que haya oído en toda mi vida acerca de las quejas de los británicos sobre las ilegalidades urbanísticas en la Costa española (que en aquellos años eran un clamor generalizado que llegó al Parlamento Europeo).  Dijo, para quien quisiera oírlo, lo siguiente: “nuestros compatriotas se dejan el sentido común olvidado en el asiento del avión que les trae hasta la Costa del sol, y se fían más del consejo de cualquiera que les acompañe a beber una cerveza  en el pub de la esquina que de un profesional con buena reputación y asentado en la zona”. Hablaba desde la experiencia, basada en una innegable verdad: algunas de las mayores ilegalidades urbanísticas en este país son fruto de la actuación de extranjeros que venden a extranjeros de su mismo país.

Ya había oido hablar de los RICS en términos muy positivos, pero hasta el momento no había conocido a ninguno de ellos en persona. A partir de ahí, se desató en mí la curiosidad por saber algo más de una entidad con el rimbombante nombre de Royal Institute of Chartered Surveyors. El término “surveyor” podría traducirse como “inspector”. El calificativo de “chartered” significa que se rigen por estatutos público sancionados oficialmente, de ahí también lo de “royal” Mis pesquisas no llegaron muy lejos, porque la persona que representaba a los RICS en España era una amable señora portuguesa que nunca encontró razón suficiente para avanzar conmigo en una posible implantación de la designación RICS en España. De cualquie forma, los RICS acreditado a nivel personal en España son algo más de 500, con una treintena de empresas renocidas como “employers”, o prestatarias de servicios homologado por RICS a través de sus empleados. Un número muy escaso si tenemos en cuenta que los compradores británicos representan entre un 15 y un 20% de las compras de viviendas por extranjeros en España.

Como contrapeso a esta escasa presencia numérica de RICS, está la calidad de los egresados del Máster de Gestión Inmobiliaria reconocido por RICS y que se convoca anualmente desde el 2001 en la Universidad Politécnica de Valencia. Pero es una pena que, entre tanta formación inmobiliaria en España, no se haya desarrollado la estructura básica que posibilitaría la adhesión a RICS como MRICS (Member of RICS) y el uso de dicha acreditación de cara a los clientes británicos, en grandes ciudades y en los destinos de turismo reidencial en nuestro país.

Independientemente de estas consideraciones, la fortaleza de los RICS deriva de la doble función que juegan en el ecosistema de la compraventa inmobiliaria: son tasadores por un lado e inspectores técnicos de la propiedad por otro. Pero el servicio más característico de los que puede producir un RICS es el Informe para el Comprador que se suele encargar por parte de este cuando la compra avanza hacia su resolución final, pero antes de que se intercambie dinero.

El “survey” de la vivienda puede dar pie a una renegociación del precio o a la cancelación de la operación en curso sin responsabilidad para el comprador. El informe en cuestión especifica muy bien las cosas que se hacen, las que no se hacen y cómo se hacen las que se hacen. Es un tipo de informe que con el tiempo se ha diseñado más amistoso y comprensible. Normalmente se analiza la vivienda por fuera, la vivienda por dentro y los suministros básicos (agua, luz, calefacción y sanitarios). También se analizan las partes comunes que corresponden a la vivienda en el caso de un piso o apartamento. Son inspecciones visuales, y no se mira debajo de las moquetas ni se rompen muros para ver el estado de la construcción. La fontanería e instalación eléctrica se comprueban también superficialmente. El informe final puede contener una valoración de mercado del inmueble, que en este caso corre de cuenta del comprador y para su tranquilidad. El banco, por su parte, habrá encargado su correspodiente tasación con vistas a la concesión del préstamo.

Puestas así las cosas, podría parecer que el “homebuyer survey” no aporta gran cosa a la propia inspección visual del comprador. Desde luego, ese tipo de informe no será capaz de detectar vicios ocultos y, por propia definición, no evidentes. Y no es barato: alrededor de 500€ es un precio habitual. Pero, pensándolo bien, y si tenemos en cuenta lo que te juegas al comprar una casa (los precios de Londres son de infarto), no está de más contar con una opinión experta acerca del inmueble, realizada de forma sistemática y concienzuda. Además, el informe final hará recomendaciones razonadas acerca de lo que deberías investigar más, aunque suponga un esfuerzo extra. Está el caso de la aluminosis, cuya posible presencia dependerá del año de construcción y de los materiales utilizados. Por otra parte, lo que apunte ese informe tendrá más fuerza para una hipotética negociación con el propietario, que una opinión de un lego amateur como suele ser un comprador.

Hago un paréntesis. A raiz de un post en el que me lamentaba de la ausencia de un servicio de “inspección de la vivienda” en España, se puso en contacto conmigo un conocido profesional de Vic contándome su propia experiencia con una franquicia que denominó “IPV” (Inspector profesional de la vivienda). Había desarrollado un manual completo de la Inspección, con un exhaustivo check list (que para sí quisieran los RISC), incluso una tarjeta identificativa y una plata metálica que no demerecía de la que usa un inspector de la Policía Nacional o un agente especial del FBI (por lo que vemos en las películas americanas). Aparte del manual, al Inspector se le dotaba de un maletín repleto de aparatos de medición de intensidades eléctricas, presión de fluidos, etc, etc. Me contó que llegó a tener más de setenta franquiciados. El proyecto le ayudó a sortear la crisis inmobiliaria, y decayó, por falta de atención, cuando el mercado se recuperó. Al fin y al cabo, sigue siendo más rentable vender viviendas que inspeccionarlas. Me dejó caer que estaba dispuesto a ceder totalmente o en parte su proyecto a un inversor, mensaje que me encargo de transmitir aquí por si a alguien le interesa.

Y siguiendo con nuestro tema. Se puede encargar previamente a un surveyor una especie de informe básico, cuyo coste se suele descontar del precio del informe definitivo. A partir de ahí, las áreas de especialización de los RICS son muy amplias, abarcando los informes de edicios completos y la auditoría de costes de construcción. Los “quantitative surveyors” son una figura que los Colegios de aparajadores se plantearon introducir en algún momento en España con cursos específico. Es una especie de aparejador con formación económica para el control de costes de materias primas y procesos.

Los RICS son profesionales implantados y conocidos en Gran Bretaña y en países de influencia anglosajona, incluido Oriente Medio. En Estados Unidos y en América Latina tienen una presencia relativamente escasa. Entiendo que ese es territorio NAR, con cuya marca Realtor compiten directa o indirectamente. En Estados Unidos se hacen “home inspection”, e incluso hay franquicias de este tipo de servicios al comprador. Desconozco por el momento cómo se estructura ese servicio en la práctica. Lo que existe en el mercado americano, por imperativo legal, es la obligación por parte del propietario y de los Agentes inmobiliarios implicados de declarar los vicios ocultos de la vivienda, a riesgo de una demanda seria.

No presupongo, hasta un análisis más concienzudo, cual es la mejor opción para el consumidor: la vía americana o la vía británica. Lo que sí tengo claro es que la vía “napoleónica” que tenemos implantada en España, con el Notario haciéndote firmar un contrato de compraventa en donde el inmueble se recibe como “cuerpo” cierto, al margen de su situación real, es una solución práctica pero insegura y engañosa. De ahí los pleitos por vicios ocultos que los despachos de abogados habilidosos son capaces de ganar sin mucho problema. Y eso es así porque ningún juez se cree que el comprador tenga plena conciencia del estado real de la vivienda por haber firmado en Notaría, más allá de una somera inspección ocular.

De hecho, es risible que los defectos sobrevenidos de una vivienda de obra nueva estén garantizados por un seguro decenal y que, por el contrario, una vivienda de segunda mano prescinda, no ya de un seguro decenal contra vicios ocultos, sino de una básica y prudente  inspección profesionalde su estado antes de comprarla.

En Resumen

  • Los RICS son una asociación británica de profesionales inmobiliarios expertos en tasaciones e informes de la vivienda para el comprador
  • Están muy presentes en Reino Unido y en los países de la Commonwealth. Su presencia en Estados Unidos es residual
  • En Estados Unidos funcionan los disclaimer por imperativo legal y las empresas que ofrece a los compradores la “home inspection”.
  • Recibir el inmueble en la Notaría como cuerpo cierto es una invitación al fraude. Afortunadamente los jueces no hacen mucho caso de esa cáusula ante las reclamaciones por vicios ocultos en la compra de una vivienda
  • Sea la solución RICS o la solución del Home Inspector americana, cualquiera de ambas es mejor que comprar a ciegas una vivienda usada, aunque te lo diga el Notario de turno.