En el sistema jurídico norteamericano, una “class action” es un tipo de demanda colectiva que agrupa multitud de demandas parciales o individuales y se convierte en un único pleito en los tribunales. “Class action” famosas son, por ejemplo, la que agrupó las demandas de varias administraciones estatales de Estados Unidos contra las compañías tabacaleras para exigir una compensación económica por lo gastos sanitarios extras derivados de atender a pacientes cuya salud estaba dañada por el consumo de tabaco.

Aquella “class action” se ganó y las compañías fabricantes de Camel, Marlboro o Winston tuvieron que pagar enormes cantidades de dinero para compensar a las administraciones estatales. Después del quebranto, importante pero que saldaba su “deuda” prácticamente para siempre, la compañías en cuestión repusieron su capital y se dedicaron a intoxicar con sus productos a consumidores del tercer mundo, de países que no cuentan con instrumentos jurídicos tan eficaces para castigar el daño que causan estas compañías. Por malo que parezca para las empresas perdedoras, las “class action” aportan para ellas el final del litigio y un futuro más previsible, porque las proteges de sucesivas demandas en cadena por el mismo perjuicio o similares.

No es habitual que el sector inmobiliario se enfrente a demandas de este tipo, pero eso precisamente es lo que ha sucedido este verano y no en una sino en dos ocasiones con dos las “class action” promovidas por sendos bufetes de abogados, que representan a grupos distintos de demandantes. En estas demandas se acusa a la NAR (la Asociación que agrupa a 1.300.000 profesionales inmobiliarios en Estados Unidos), Realogy y REMAX de ocultar a los propietarios que una parte importante de los honorarios que pagan a la inmobiliaria que representa sus intereses van en realidad destinados a pagar a los Agentes del comprador.

La NAR es quien -no podría ser de otra manera- está encabezando con su equipo de abogados la línea de defensa, basándose en que es una práctica tradicional, universalmente conocida y aceptada por los propietarios. Precisamente esto es lo que niegan los demandantes, que alegan el desconocimiento de su parte de una práctica que les ha supuesto un perjuicio económico. Su línea argumental incide también en el hecho de que no deberían ser los propietarios los que pagaran el servicio que el Agente del comprador presta a su cliente.

Es evidente que hay argumentos para todos los gustos. No hay que ir muy lejos para comprobar que el asunto del reparto de los honorarios entre agente captador y agente del comprador es un asunto cuanto menos opinable, y en muchos casos polémico. En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, está establecido como norma aceptada que el propietario paga a la Agencia que vende y que el comprador paga a la Agencia que le guía en la compra.

Aunque la industria inmobiliaria parece afrontar los pleitos con absoluta tranquilidad, apelando a la honestidad y transparencia en su relación con los propietarios que les apoderan para la venta de su vivienda, lo cierto es que pleitos como los que están en marcha ya provocaron un terremoto en la industria norteamericana a mediados de los años noventa cuando varios demandantes alegaron que habían sido confundidos por la agencia inmobiliaria.

Ellos “creían” que sus intereses como compradores estaban siendo defendidos por la Agencia que vendía el inmueble y “resultó” a posteriori que la Agencia representaba exclusivamente los intereses de los vendedores. El fallo a favor de los demandantes -cuya buena o más bien mala fe al promover el pleito no influyó en el veredicto final – provocó que diferentes Estados legislaran sobre la representación de vendedores y compradores. Normalmente el mismo Agente no puede representar los intereses del comprador y el vendedor a no ser que ambos firmen un documento por el que reconocen que el Agente en cuestión trabaja para la transacción. Las legislaciones estatales varían a veces sustancialmente,  pero el espíritu de la reforma es el mismo: aclarar la cuestión de quién representa los intereses qué parte de la compraventa. Como  derivada de estas legislaciones estatales surgieron a principios de este siglo las agencias que representaban exclusivamente al comprador Y de ahí proviene el fenómeno del “personal shopper inmobiliario” – agentes, agencias y franquicias como Property Buyers- al que estamos asistiendo en este país como una parte floreciente del Sector inmobiliario.

Refiriéndonos a España, habría que reconocer que no es de conocimiento general del público el hecho de que hasta un 50% de los honorarios que paga enteramente propietario se dedica a primar a la parte que aporta al comprador del inmueble. Por supuesto que las Agencias que operan de forma honesta y transparente lo comunican al propietario, pero está por ver que esta transparencia sea una práctica universal entre los profesionales inmobiliarios. También es cierto que debido a ese desconocimiento del público algunas agencias poco escrupulosas aprovechan para cobrar lo que sería la comisión completa el comprador también al vendedor obteniendo compensaciones de hasta el 10% o incluso 20% del precio de venta,  muy por encima de la norma del sector. Esta práctica de dudosa moralidad sólo contribuye a favorecer la mala imagen del sector de la intermediación en general a potenciar de paso el modelo de negocio de las emergentes proptech.

De aquí se puede derivar una reflexión razonable y desapasionada sobre el modelo de representación como alternativa al de intermediación. El que el fabricante de un producto a sume en el precio final el coste de distribuirlo ustedes es lo habitual en el mundo de la manufactura. Nadie se plantea cuando compra una coca-cola en el Carrefour pagarle al fabricante una cantidad por el producto y al establecimiento otra por el servicio de ponerla el refresco a su disposición en un establecimiento comercial de su  conveniencia . De la misma forma, tiene sentido que el propietario de una vivienda incluya en el precio el coste íntegro de venderla. Ese precio incluye por tanto la remuneración para el agente de la agencia que ha hecho posible acerca el producto al comprador final.

Este modelo de negocio tiene pleno sentido en el mundo de la distribución de bienes. La cuestión es si tiene el mismo sentido en el ámbito dela prestación de servicios profesionales.

En un post que publiqué hace un tiempo en el blog de la Federación de asociaciones inmobiliarias, (FAI)  hablo de un informe de la Federación de Asociaciones de Consumidores americanos en relación con el sector inmobiliario de ese país. El Informe denunciaba las múltiples y a veces confusas relaciones contractuales entre vendedores, compradores, y distintos tipos de agentes inmobiliarios. El informe refleja un estado de opinión de los consumidores norteamericanos consentidos sobre la complejidad y la opacidad del sector de comercialización inmobiliaria en Estados Unidos. La sorprendente conclusión es que los consumidores entiende mejor el modelo de intermediación que el de representación

En este blog he criticado expresamente incluso duramente el hecho de cobrar honorarios al comprador.  En definitiva el comprador ve un producto a la venta en una tienda inmobiliaria y decide comprarlo por un precio determinado. La agencia inmobiliaria en este caso hace un papel similar a un punto de venta o distribución de cualquier sector. Por supuesto que estaría justificado cobrar por otros servicios complementarios pero, de entrada, no es lo que espera un comprador cuando entra en una tienda en cuyo escaparate ha visto un producto que le interesa.

Soy de la de opinión, creo que  compartida con la mayoría de lectores de este blog, de que el modelo de representación es bueno para los profesionales y los consumidores.  Pero  la realidad de los pleitos de este verano en Estados Unidos indica que la cosa no está tan clara como podríamos suponer. Y basados en el viejo principio de que cuando veas las barbas de tu vecino cortar,  pon las tuyas a remojar,  deberíamos iniciar una reflexión sobre la completa idoneidad del  modelo Realtor que todos damos por sentado.

Comentando con un buen cliente y amigo la idea para este post, me contó precisamente un caso real y cercano de un comprador que no entendía cómo no le pasaba una factura por ayudarle a encontrar la casa que había finalmente comprado. Desde el punto de vista del comprador, este había recibido una atención exquisita por parte de mi cliente,  incluyendo el asesoramiento para encontrar una adecuada financiación disponible, que no es cualquier cosa precisamente.

Hablando de la financiación,  también recientemente ha surgido la polémica sobre la remuneración de las agencias por parte de las entidades financieras, algo también teóricamente muy restringido según las leyes norteamericanas. De hecho hay un artículo firmado por nada más nada menos que Brad Inman (que tuvo una intervención destacada en el INMOCIÓNATE de este año) de plantea la doble opacidad de las operaciones inmobiliarias en cuánto a la prima del financiador y la comisión para el Agente del comprador.

Me propongo seguir informando en este blog o en la página de INMOTOOLS de los avatares de estos recientes pleitos. Espero que te interesen tanto como a mí. O deberían